飞亚达:隐藏珍贵资产的国企改革概念股

人生若只如初见
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000026 飞亚达A 主力成本:-- 主力筹码: 上涨空间:50.00%
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  • 国企改革

摘要:

    (一)飞亚达科技大厦账面价值恐严重低估;

(二)飞亚达是中航国际旗下重要上市平台。

一.总部大厦曾是腾讯总部所在地,高价值房产寸土寸金岂能视而不见?

腾讯大厦20098月落成之前,一直租用深圳市南山区科技园飞亚达大厦3-10楼作为总部办公。目前这部分楼层是否仍为腾讯公司使用不清楚。

问题只有一个,飞亚达科技大厦值多少钱?

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飞亚达不是房地产开发商,那么不动产就不可能属于存货;如果是自用的话,一般作为固定资产入账;如果是用于赚取租金或资本增值,或者两者兼有,则应作为投资性房地产。因此,大厦的账面价值应该在“投资性房地产”与“固定资产”这两个科目里面。

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还应该减去2015年度增加的固定资产大约3850万元,并加上0.26亿土地使用权,才能估算出大厦的账面价值上限(因为固定资产除了不动产还有其他例如汽车、设备等),即 2.17亿(投资性房地产)+3.62亿(固定资产)- 0.39亿(新增固定资产)+0.26亿(土地使用权)=5.66亿

虽然这个估计比较模糊,但是大家看了仍不禁要问,一栋深圳南山区的商用大厦怎么可能只值5.66亿?

如果作为自用固定资产入账,经过多年计提折旧,账面价值可能非常低,甚至归零;如果作为投资性房地产入账,须区分成本模式和公允价值模式:如果是成本模式,不仅不能反映市价的变动,还需计提折旧或摊销。简单说,把一座黄金地段的大厦作为固定资产入账,或者作为投资性房地产以成本模式计量,就能很好地隐藏不动产的价值,完全无法反映深圳不断飙升的房地产价格。

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根据百度百科“飞亚达科技大厦”词条,该物业占地面积8362平方米,建筑面积83000平方米,开工时间是2002228日,竣工时间是20031228日(即2004年开始计提折旧)。

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姑且以这块商业地王的单价来做参考:310亿÷52.82万平方米≈6/平方米。那么占地面积8362平方米的飞亚达科技大厦光地价就差不多5亿了!还没算楼那部分呢!

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这个标题并不严谨,仅能支持粗略的估计。若以10/平方米来计算,飞亚达科技大厦市价超过80亿!考虑深圳的城市地位、大厦所处南山区地段的升值潜力以及通货膨胀等因素的话,10/平方米并不过分。

这是什么概念?

飞亚达总股本约4.39亿股,其中B股约0.82亿。按照1212日的收盘价,飞亚达总市值为: 4.39 – 0.82)× 12.94 + 0.82 × 7.4× 0.89(港元兑人民币汇率)=51.6亿人民币!

远远低于飞亚达科技大厦的市价(80亿打个八折也有64亿)!那么,飞亚达A目前40PE2.5PB左右的估值,贵不贵呢?

二.国企改革猜想:最终解决零售板块同业竞争?

国企改革方面,中国航空技术国际控股有限公司是飞亚达控股股东中航国际控股股份有限公司的控股股东,旗下有很多资产,研判重组对象及路径十分困难。

不过也不是完全没有线索。六大板块中,“零售与高端消费品”板块仅三家企业。

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其中,天虹商场也是上市公司;中航商贸没有上市。

从产业整合的角度,中航商贸应当注入天虹商场或飞亚达。哪一个更合适呢?

从主营业务来看,天虹商场主营百货、超市;飞亚达卖名表,是奢侈品概念股;中航商贸主要经营进口红葡萄酒、白葡萄酒、香槟、白酒、香烟等,与高端消费品沾得上边。

从产品的定位、属性来看,似乎飞亚达与中航商贸更为般配。

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不过,根据该公司在全国企业信用信息公示系统的公示资料,总资产不足5亿,净利润不足100万,这块资产估值能有多高呢?即便这家公司也存在高价值的不动产,放入上市公司的估值也不会特别理想。这条路径似乎不太乐观。

当然,考虑到都属于零售业务板块,这三家公司相互之间均存在某种程度的同业竞争(尽管产品有所差别)。如果要彻底解决同业竞争的话,必须舍弃一家上市公司,资产体量较小的中航商贸或者放入保留的上市公司,或者也舍弃掉。

飞亚达2013~2015年的业绩分别为1.3亿、1.46亿、1.22亿,市值不足60亿,且存在B股的历史遗留问题,不便于资本运作(B股丧失融资功能多年,若通过A股定向增发,严重折价的B股构成对A股的摊薄)。

而天虹商场2013~2015年的业绩分别为6.15亿、5.38亿、12.08亿,市值仅117.2亿(1212日收盘价14.65元×8亿总股本),市盈率仅24倍,是一个估值公允的上市平台。

如果最终一定要卖掉一家上市公司来解决同业竞争的话,飞亚达或许是首选。出售飞亚达股权的时候,必定会包含飞亚达科技大厦的市价,估值不菲!


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